Blog

Uzyskanie kredytu hipotecznego na budowę lub zakup nowego lokum wymaga spełnienia wielu warunków. Jednym z nich jest pokrycie minimalnego wkładu własnego, którego oczekuje bank. Jeśli właśnie starasz się o kredyt po raz pierwszy i jest to dla Ciebie nowe pojęcie, na pewno masz sporo wątpliwości. Co to właściwie jest ten wkład? Z jakimi kosztami należy się liczyć? I czy zawirowania na rynku finansowym wpłynęły na to, jakiego kapitału wymagają kredytodawcy w 2021 roku? Odpowiedź na te pytania znajdziesz w najnowszym wpisie.

Czym jest wkład własny?

Wkład własny to prywatne środki osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny. To część, która razem z kwotą uzyskanego kredytu ma pokryć koszt zakupu, budowy lub remontu mieszkania czy domu. Wysokość wkładu zależy od wartości kredytowanej nieruchomości, którą ocenia bank. W przypadku zakupu mieszkania wkład własny jest pewną częścią jego ceny, a przy budowie domu – określonym procentem kosztów prac budowlanych ujętych w kosztorysie.

Jak duży jest to odsetek? Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego minimalny wkład własny powinien wynosić 20%. Jeśli więc chciałbyś wziąć kredyt na zakup mieszkania za 400 000 zł, przy takim progu będziesz musiał wnieść przynajmniej 80 000 zł wkładu własnego.

Dokładny limit zależy jednak od oferty konkretnego banku – nie wszędzie będzie to właśnie 20%. Różnicom w ofertach banków i ich zmianom przyjrzymy się bliżej za chwilę.

Co może być wkładem własnym?

Najczęściej jest to tzw. żywa gotówka i taką właśnie formę preferują banki. Nie oznacza to jednak, że nie ma innej możliwości. Dopuszczalnymi opcjami (zależnie od banku i celu kredytu hipotecznego) są także:

• fundusze zgromadzone na rachunku bankowym, lokacie lub koncie oszczędnościowym,
• środki z Indywidualnego Konta Emerytalnego (IKE) lub Indywidualnego Konta Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE),
• pieniądze uzyskane z likwidacji książeczki mieszkaniowej,
• materiały zakupione na budowę domu,
• działka, na której ma powstać dom,
• zadatek wpłacany deweloperowi, który buduje kredytowane mieszkanie.

Wkładem własnym nie mogą być natomiast:

• inna działka budowlana należąca do wnioskującego (choć niektóre banki godzą się na to pod warunkiem, że chcemy ją sprzedać),
• dotacja,
• kredyt lub pożyczka,
• drogocenna biżuteria lub kamienie szlachetne.

Ile wynosi minimalny wkład własny?

Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje, by wkład własny wynosił przynajmniej 20% wartości nieruchomości. Obecnie taki właśnie limit przyjmuje większość banków. Osoby zarabiające w obcej walucie muszą się liczyć z jeszcze wyższymi wymaganiami – w ich sytuacji może to być nawet 30%.

W przypadku kredytów w złotówkach można spotkać się także z niższymi progami, wynoszącymi 10% czy 15%. W takim wypadku trzeba się jednak dodatkowo zabezpieczyć, wykupując ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, blokując środki na rachunku albo przenosząc daną kwotę na własność banku.

Należy też pamiętać, że posiadanie kwoty wystarczającej na wkład własny to nie koniec kosztów, jakie musimy ponieść. Dodatkowe wydatki związane z procesem ubiegania się o kredyt (prowizja dla banku lub pośrednika nieruchomości, podatek PCC itp.) również trzeba mieć na uwadze, nie wspominając o środkach na urządzenie nowego lokum.

Niezależnie od minimalnego progu definiowanego przez bank warto mieć jak największy wkład własny. Im więcej kapitału zaoferujesz, tym wyżej zostanie oceniona Twoja zdolność kredytowa, przez co szanse na kredyt wzrosną. Będzie to także oznaczać niższe raty i krótszy okres spłaty, gdy już go otrzymasz.

Co robić, gdy nie mam minimalnego wkładu własnego?

Nie każdy ma na tyle oszczędności, by pozwolić sobie na duży wkład własny. Co więcej, dla wielu osób problemem może być osiągnięcie minimalnego poziomu, którego wymaga kredytodawca. Co można zrobić w tej sytuacji?

Jedną z możliwości oferowaną przez banki (choć nie wszystkie) jest wspomniane wcześniej ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Najczęściej jest ono opłacane z góry, raz na kilka lat, a jego koszt zależy od konkretnego banku. Co istotne, takie ubezpieczenie obejmuje tylko kwotę konieczną do uzupełnienia wymaganego minimum i nie może zastąpić całości środków na wkład własny. Pamiętaj też, że decydując się na nie, rośnie kwota długu do spłaty.

Inną receptą na zbyt niski wkład własny jest darowizna od krewnych. Do jej udokumentowania konieczna będzie umowa zawierająca dane stron oraz dowód przekazania darowanej kwoty (np. potwierdzenie przelewu). Darowizna szczególnie korzystna będzie w przypadku tzw. grupy zerowej, do której należy najbliższa rodzina: małżonek, rodzice, rodzeństwo, dziadkowie, dzieci czy wnuki. W takiej sytuacji jest się zwolnionym z podatku od niej. Trzeba tylko w ciągu sześciu miesięcy zgłosić fakt otrzymania darowizny na druku SD-Z2 we właściwym urzędzie skarbowym.

Ile wkładu własnego potrzeba w 2021 roku?

Pandemia koronawirusa i związany z nią kryzys odbił się niekorzystnie na rynku finansowym. W reakcji na zmiany wywołane pandemią wiele banków podejmowało różne zabiegi, by obniżyć swoje ryzyko kredytowe. Jednym z nich było podniesienie wysokości wkładu minimalnego. Te, które przyjmowały dotąd 10%, podniosły ją do 20% (np. Pekao SA, PKO BP), a niektóre jeszcze wyżej (w przypadku BOŚ było to na początku aż 40%).

Sytuacja się jednak zmieniła i zeszłoroczny kryzys wydaje się zażegnany. W 2021 roku kredyty hipoteczne cieszą się wśród Polaków większą popularnością, a banki chętniej udzielają ich na wyższe kwoty. Podwyższone wcześniej progi wkładu własnego wróciły do poziomu sprzed pandemii i dziesięcioprocentowy limit wkładu znów stał się realny.

Oferty z niskim wkładem własnym mogą być jednak obwarowane dodatkowymi warunkami. Na przykład dla klientów Banku Millenium 10% wkładu jest osiągalne wtedy, gdy mieszkanie o wartości powyżej 750 tys. zł nie znajduje się w jednym z określonych przez bank dużych miast lub gdy cena nieruchomości nie przekracza 500 tys. zł; w przeciwnym wypadku minimalny wkład własny wyniesie 20%. Z kolei mBank uznaje dziesięcioprocentowy wkład minimalny przy pierwszych dwóch kredytach. Przy trzecim będzie wymagać już przynajmniej 30%, a przy czwartym – 50% wartości nieruchomości. Warto mieć świadomość tych niuansów, myśląc o kredycie hipotecznym w 2021 roku.

Minimalny wkład własny w 2021 roku – prognozy

Co będzie dalej? W dalszej części 2021 roku raczej nie grożą nam teraz tak duże podwyżki minimalnego wkładu własnego jak zeszłą wiosną. Z drugiej strony, wciąż rosnące ceny mieszkań i postępująca inflacja nie pozostaną bez wpływu na wartość wkładu własnego. Osoby zainteresowane kredytem powinny też uważać na rosnące marże banków oraz prognozowaną na 2022 rok podwyżkę stóp procentowych. Dlatego atrakcyjny próg minimalnego wkładu własnego nie może być jedyną informacją, którą kierujemy się podczas decydowania o kredycie. Warto wziąć pod uwagę różne czynniki, przekalkulować ryzyko i mieć świadomość, jakie będą długoterminowe koszty takiego zobowiązania.

Zobacz również:

• Kredyt hipoteczny - wszystko co musisz o nim wiedzieć
• Jak założyć firmę w 2021 roku?
• Jak działa leasing? -  wszystko co musisz wiedzieć o leasingu