Blog

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka – ograniczone prawo rzeczowe dające bankowi zabezpieczenie na nieruchomości w razie niespłacenia zobowiązania. Zaciągamy go zazwyczaj po to, by kupić, zbudować lub wyremontować dom albo mieszkanie. Kwota takiego kredytu i jego miesięcznej raty jest zwykle wysoka, a okres spłaty bardzo długi (od kilkunastu do nawet 40 lat). Dla wielu osób, zwłaszcza młodych, to szansa na realizację marzenia o własnych czterech ścianach, ale też zobowiązanie na długie lata.

Zanim zdecydujesz się ubiegać o kredyt, sprawdź, co musisz wiedzieć o tym procesie. Z nami dowiedz się, jakie dokumenty trzeba przedstawić, które czynniki mają wpływ na ocenę zdolności kredytowej i decyzję banku oraz od czego zależy wysokość przyznanej kwoty. Z tą wiedzą możesz udać się do banku lub do doradcy finansowego, aby porozmawiać o szczegółach.

Kredyt hipoteczny – co wpływa na decyzję banku?

Ponieważ mówimy o naprawdę wysokich sumach, bank potrzebuje gwarancji, że kredytobiorca będzie w stanie spłacać kredyt w przyszłości. Warto zatem udowodnić, że jest się wiarygodnym klientem, który nie tylko podoła nowemu zobowiązaniu, ale też będzie mógł się nadal utrzymać.

Do najistotniejszych aspektów branych pod uwagę podczas oceny zdolności kredytowej, czyli możliwość spłaty zobowiązania przez klienta, należą wysokość zarobków oraz forma i staż pracy. Ogólnie rzecz biorąc, największe szanse mają osoby o wysokich zarobkach pochodzących ze stałego źródła. W najkorzystniejszej sytuacji są więc osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony. Nie znaczy to jednak, że osoby o niższych zarobkach lub innym źródle dochodu nie mogą dostać kredytu.

Oprócz wyżej wymienionych punktów ważne są także następujące czynniki:

Wkład własny w zakup nieruchomości

Wkład własny to odłożona kwota, którą możesz od razu wpłacić do banku jako zabezpieczenie. Jej wartość wynosi zwykle przynajmniej 10% wartości kredytu. Obecnie banki, zgodnie z rekomendacją KNF, wymagają 20% – wtedy brakujące 10% należy dodatkowo ubezpieczyć. Wkład musi zostać wniesiony w gotówce; wyjątkiem jest kredyt na budowę domu, gdzie może ją zastąpić działka budowlana i materiały do budowy. Jeżeli nie dysponujemy gotówką, możemy poszukać kredytu hipotecznego bez wkładu własnego w postaci pieniężnej. W niektórych przypadkach całość da się sfinansować za pomocą książeczki mieszkaniowej czy polisy (ale nie każdy bank godzi się na zabezpieczenie tego rodzaju). Warto zadbać o to, by wkład był możliwie wysoki – jego wartość zmniejsza kwotę kredytu, która może się zmieścić w naszej zdolności kredytowej.

Historia kredytowa

Banki przychylniej patrzą na osoby z dobrą historią kredytową oraz takie, dla których jest to pierwszy kredyt. Oznacza to, że najlepiej nie mieć żadnych zadłużeń, a jeśli zaciągnąłeś jakieś pożyczki w przeszłości, powinny zostać spłacone w terminie. Osoby prowadzące działalność gospodarczą powinny dodatkowo zwrócić uwagę na stan swoich zobowiązań wobec Urzędu Skarbowego i/lub ZUS.

Wiek kredytobiorcy

Teoretycznie o kredyt hipoteczny może się starać każda osoba, która ukończyła 18 lat. W praktyce jednak banki preferują klientów w wieku do ok. 35 lat. Z większym dystansem podchodzą za to do osób starszych, którym mniej chętnie udzielają tego typu kredytów. Maksymalny dopuszczalny wiek kredytobiorcy w chwili spłaty ostatniej raty waha się między 70 a 80 lat. Takie zastrzeżenie nie dziwi, zważywszy na fakt, że jest to zobowiązanie długoterminowe – banki chcą w ten sposób ograniczyć ryzyko braku spłaty. Wyjściem z tej sytuacji dla starszych osób może być skrócenie spłaty kredytu np. do 10 lat, o ile wysokość raty będzie na akceptowalnym poziomie. Jeżeli jednak bank się nie zgodzi, rozwiązaniem może być wzięcie kredytu wspólnie z inną osobą – młodszym partnerem, dzieckiem lub wnukiem, w charakterze współkredytobiorcy lub poręczyciela. Wówczas liczy się wiek młodszej osoby i szansa na kredyt rośnie.

Nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu

Nieruchomość musi być w oczach banku wystarczająco atrakcyjna, by w razie problemów ze spłatą można ją było łatwo sprzedać. Ważna jest więc jej wartość, odpowiednia lokalizacja i stan techniczny. Przedstawiając cel kredytu, trzeba przedstawić cenę nieruchomości udokumentowaną przez rzeczoznawcę lub dewelopera oraz dokładne miejsce inwestycji. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera warto sprawdzić jego historię i renomę – wiarygodność dewelopera ułatwi nam otrzymanie kredytu. Dla banku istotne jest też, na jakim etapie budowy znajduje się nieruchomość – bardziej skłonne są sfinansować inwestycję bliższą ukończenia.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt?

W kwestii zarobków banki zwykle nie określają niezbędnego minimum. Ogółem przyjmuje się, że im wyższe dochody, tym większa szansa na kredyt.

Warto także wiedzieć, że każdy bank ma odmienne zasady przyznawania kredytów hipotecznych, co wpływa na sposób szacowania zdolności kredytowej. Różnica w kwocie kredytu oferowanego przez dwa banki przy tych samych dochodach może sięgnąć nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dobrze więc przejrzeć rozmaite oferty, zanim uznamy, że zarabiamy zbyt mało, by otrzymać wymarzony kredyt.

Pożądana wysokość zarobków, którymi trzeba się wykazać przy staraniach o kredyt, zależy także od rodzaju interesującej nas nieruchomości. Na przykład przy zakupie trzypokojowego mieszkania widełki miesięcznych dochodów będą inne niż w przypadku kawalerki. To samo tyczy się lokalizacji – celując w mieszkanie w atrakcyjnym miejscu w centrum miasta, lepiej mieć większe zabezpieczenie finansowe, w czym może pomóc odpowiednio wysoki dochód.

Trzeba jednak pamiętać, że o zdolności kredytowej nie decydują wyłącznie zarobki. Ważniejsze jest to, w jakim stopniu uzyskiwane dochody pokrywają aktualne wydatki. Rozpatrując Twój wniosek, analityk bierze pod uwagę, ile osób znajduje się na Twoim utrzymaniu i jakie są jego stałe koszty; interesuje go też, jakie inne kredyty i pożyczki spłacasz oraz jakie są limity Twoich kart kredytowych. Zatem nawet jeśli zarabiasz sporo, ale zdecydowaną większość tej kwoty musisz regularnie wydawać, możesz spotkać się z negatywną decyzją banku.

Jaki będzie koszt kredytu i wysokość raty?

Jak już wspomnieliśmy, jednym z czynników determinującym wysokość kredytu jest wielkość wkładu własnego. Im więcej wniesiesz na samym początku, tym niższa będzie miesięczna rata. Również długość okresu kredytowego ma w tym wypadku duże znaczenie. Dłuższy okres kredytowania oznacza niższe raty. Trzeba jednak mieć świadomość, że pociąga to za sobą także większe koszty kredytu.

Kolejnym czynnikiem jest dochód. Jedna z regulacji, której zobowiązane są przestrzegać wszystkie banki, wyznacza górną granicę raty właśnie na tej podstawie. Według niej rata kredytu nie może być wyższa niż połowa dochodów kredytobiorcy (w przypadku osób zarabiających powyżej średniej krajowej górną granicą jest 65%). Jeśli więc Twoje dochody nie są znaczne, rata również nie powinna być specjalnie wygórowana.

Dokładne parametry kredytu zależą jednak przede wszystkim od konkretnego banku i danej propozycji kredytowej. Szukając odpowiedniej dla siebie oferty, warto przyjrzeć się marży (od której zależy oprocentowanie) i prowizji danego banku, a także mieć na uwadze koszt ubezpieczeń i dodatkowe opłaty (np. koszt wyceny czy inspekcji nieruchomości). Dobrze jest przeanalizować wiele ofert z różnych banków, zamiast ograniczać się do pierwszego wyboru. Niektóre instytucje zupełnie inaczej wyliczają zdolność kredytową kredytu hipotecznego niż inne, dzięki czemu znacznie łatwiej otrzymać dofinansowania zakupu.

Porównanie propozycji różnych banków oraz kalkulacja raty kredytu hipotecznego są możliwe do przeprowadzenia nawet online. Internetowe kalkulatory i porównywarki pozwalają zestawić ze sobą oferty wyselekcjonowane pod kątem potrzebnej kwoty i okresu kredytowania. Nie są to jednak idealne szacunki, ponieważ tego typu narzędzia opierają się na mniejszej liczbie danych niż banki. Dokładne wyliczenia zapewni nam doradca kredytowy w danym banku lub pośrednik finansowy mający dostęp do kalkulatora, z którego korzysta potencjalny kredytodawca.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Kiedy już zapoznasz się z ofertami i wybierzesz najkorzystniejszą dla siebie, musisz przygotować odpowiednie dokumenty. Przede wszystkim potrzebny będzie wypełniony wniosek o otrzymanie kredytu (jego forma zależy od konkretnego banku). Do załatwienia jakichkolwiek formalności niezbędne są także dowód osobisty oraz drugi dokument potwierdzający tożsamość ze zdjęciem. Oprócz nich powinniśmy przedstawić dokumenty potwierdzające naszą sytuację finansową oraz dokumenty dotyczące nieruchomości. Ich dokładna lista zależy od formy naszego zatrudnienia, rodzaju nieruchomości i celu, na który chcemy wziąć kredyt.

Dokumenty zależne od zatrudnienia

Osoby zatrudnione na umowę o pracę powinny przygotować oświadczenie o swoich dochodach oraz uzyskać od pracodawcy zaświadczenie o zatrudnieniu, umowę o pracę i świadectwo pracy. Jeżeli umowa została zawarta na czas określony, konieczna będzie także deklaracja chęci jej przedłużenia ze strony pracodawcy.

Wymóg przedstawienia oświadczenia o dochodach dotyczy również pracujących na umowach cywilnoprawnych. Oprócz tego takie osoby muszą przedstawić też swoje umowy z okresu ostatniego roku i deklarację PIT za ostatni rok podatkowy.

Ta ostatnia deklaracja wymagana jest też od starających się o kredyt przedsiębiorców. W ich przypadku istotnym warunkiem jest stabilność firmy – najczęściej na kredyt hipoteczny na cele prywatne mogą liczyć osoby prowadzące działalność nie krócej niż rok lub dwa lata. Ponadto powinne one dostarczyć bankowi szereg zaświadczeń: o nadaniu NIP-u i REGON-u, o wpisie do CeiDG lub KRS oraz zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS-u o niezaleganiu z opłatami. Wymaga się od nich również okazania dokumentów księgowych potwierdzających aktualne dochody. Ich dokładna lista zależy od rodzaju rozliczania się z Urzędem Skarbowym. 

Dokumenty zależne od celu kredytu

Jak już wiesz, kredyt hipoteczny może służyć sfinansowaniu różnych celów: zakupu, budowy lub remontu nieruchomości.

W przypadku budowy domu należy zacząć od jego planu architektonicznego na posiadanej działce. Następnie należy wykonać kosztorys (obejmujący m.in. koszty konstrukcyjne, ceny materiałów i robocizny oraz standard wykończenia) i harmonogram planowanych prac. Kosztorys i harmonogram przyda się także przy kredycie na remont. Natomiast dokumenty potrzebne dla kupowania gotowych (lub powstających) nieruchomości zostały szerzej omówione w kolejnej sekcji.

Dokumenty zależne od źródła nieruchomości

Kupując dom czy mieszkanie na kredyt, niezbędna będzie umowa przedwstępna z deweloperem lub sprzedawcą, potwierdzenie wpłaty wkładu własnego oraz odpis z księgi wieczystej.

Jeżeli lokum pochodzi z rynku pierwotnego, będziemy potrzebować także wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, decyzji o pozwoleniu na budowę, wypis dewelopera z KRS, pełnomocnictw reprezentantów dewelopera i jego oświadczenia na bankowym formularzu.

W przypadku zakupu lokum z rynku wtórnego (z „drugiej ręki”) przydadzą się nam z kolei dokumenty potwierdzające prawo do sprzedaży dla sprzedawcy, zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami oraz wycena bankowa nieruchomości.

Droga po kredyt hipoteczny – podsumowanie

Kredyt hipoteczny to nie tylko wymarzone mieszkanie, ale też odpowiedzialność na lata. Zanim pójdziesz do banku, rozeznaj się w dostępnych na rynku ofertach i odpowiednio przygotuj się do procesu wnioskowania. Znajdź ofertę, dla której Twoja zdolność kredytowa jest największa, a marża i prowizje bankowe najniższe. Pamiętaj też o odpowiednio dużym wkładzie własnym, który pomoże zwiększyć Twoje możliwości. Jeśli kupujesz mieszkanie, koniecznie sprawdź dewelopera. Zgromadź dokumentację dotyczącą swojej nieruchomości i dochodów, wypełnij wniosek o kredyt i czekaj na ocenę analityka. Nawet jeśli nie jesteś w grupie młodych i dobrze zarabiających osób ze stałym dochodem, wciąż możesz zwiększyć swoją szansę na kredyt innymi sposobami. Choć ubieganie się o kredyt to często trudny i silnie zbiurokratyzowany proces, mamy nadzieję, że z całą tą wiedzą będzie Ci łatwiej przez niego przejść, a Twoje starania zakończą się sukcesem.

Zobacz również:

• Jak założyć firmę w 2021 roku?
• Jak działa leasing? -  wszystko co musisz wiedzieć o leasingu
• Konto dla spółi z o.o. - jak wybrać i założyć?